We wrześniu 2023 r. weszła w życie reforma planowania przestrzennego. W gminach trwają intensywne prace nad jej wdrożeniem.

Reforma planowania przestrzennego jest skutkiem wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688). Jej praktycznym skutkiem będzie systemowa zmiana w zakresie rozwiązań kreujących ład przestrzenny kreowany w polskich gminach. Dotychczas kształtowanie ładu przestrzennego odbywało się w oparciu o studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.), oraz decyzje o warunkach zabudowy (decyzje lokalizujące inwestycje celu publicznego). Znowelizowane przepisy prawa przewidują, że instytucjami służącymi do kreowania ładu przestrzennego będą plany ogólne gmin oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wciąż dopuszczalne będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy,  jakkolwiek istotnie zostaną ograniczone obszary w odniesieniu do których takie decyzje można wydawać.

Kompetencje do uchwalania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego a teraz także planów ogólnych gmin należą do rad gmin (rad miast). Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy jest natomiast wyłączną kompetencją organu wykonawczego gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta).

Jak było?

Planowanie przestrzenne w gminie jest wieloetapowym procesem, który wymaga od władz lokalnych koordynowania treści instrumentów, które służą kształtowania ładu przestrzennego. W poprzednim stanie prawnym każda gmina miała obowiązek uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla całego obszaru gminy. Ów obowiązkowy dokument nie miał jednak charakteru aktu prawa miejscowego. Oznaczało to, że ustalenia studium nie obowiązywały mieszkańców gmin, czy inwestorów. Studium było tzw. aktem kierownictwa wewnętrznego – ustalenia studium wiązały organy gminy w zakresie w zakresie sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia m.p.z.p. miały być niesprzeczne wobec ustaleń studiów. Natomiast na obszarach dla których nie uchwalano m.p.z.p. ustalanie poszczególnych zasad lokowania inwestycji odbywało się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Rozstrzygnięcia te miały (i zachowują taki charakter po wejściu w życiu reformy z 2023 r.) indywidualno-konkretny i dotyczą poszczególnych zamierzeń inwestycyjnych.

Praktyka samorządowa pokazała, że planowanie przestrzenne odbywało się w znacznej mierze na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Przygotowanie projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego okazywało się zbyt dużym wydatkiem dla wielu mniejszych gmin. Z uwagi na fakultatywność tego rodzaju dokumentów i kosztochłonność prac nad nimi wiele jednostek nie przystępowało do ich opracowywania. Z kolei w ośrodkach miejskich, z uwagi na pojawiającą się sprzeczność interesów pomiędzy inwestorami i mieszkańcami, procedury planistyczne przedłużały się. Skutkiem tego była faktyczna niemożność uchwalenia m.p.z.p. dla najbardziej atrakcyjnych inwestycyjnie terenów. Taki stan rzeczy był niepożądany, aczkolwiek zgodny z prawem, z uwagi na fakultatywny charakter m.p.z.p.

Faktyczne uzależnienie kreowania ładu przestrzennego od decyzji o warunkach zabudowy wywołało wiele negatywnych skutków. Niezwykle istotny był brak pewności prawnej. Decyzje o warunkach zabudowy nie przyznawały inwestorom prawa do zabudowania terenu w określony w nich sposób. Ponadto indywidualno-konkretny charakter decyzji o warunkach zabudowy i stosunkowo niewielkie pokrycie obszarów gmin m.p.z.p. prowadziło niekiedy do bałaganu urbanistycznego w niektórych gminach.

Ponadto w poprzednim systemie decyzje o warunkach zabudowy były w swoisty sposób wyjęte poza gminny system planowania przestrzennego. Decyzje te były wydawane były tylko na podstawie przepisów ustaw i rozporządzeń. Ustalenia studium nie były wiążące przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Niekontrolowana urbanizacja generuje znaczne koszty dla gmin i społeczeństwa. Jednostki samorządu terytorialnego mierzą się z koniecznością realizowania kosztownych inwestycji w postaci budowy dróg publicznych, czy infrastruktury wodno-kanalizacyjnej. Istotne są także koszty społeczne wynikające z rosnącej gęstości zaludnienia w gminach dotkniętych tym zjawiskiem.

Jak będzie?

Wejście w życie reformy planowania przestrzennego z 2023 r. powoduje, że głównym instrumentem planowania przestrzennego stają plany ogólne gmin. Plany ogólne gmin zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plany ogólne gmin będą aktami prawa miejscowego – ich ustalenia będą wiązały zarówno organy gminy przy sporządzaniu m.p.z.p., inwestorów i mieszkańców. Ponadto ustalenia planów ogólnych będą wiążące dla organu wykonawczego gminy w procesie wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Plany ogólne gmin będą zawierały ustalenia w zakresie stref planistycznych i gminnych standardów urbanistycznych. Ponadto w planach ogólnych będzie można określać także obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uchwalane będą nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy będzie dopuszczalne tylko na terenach, które planie ogólnym zostaną określone jako obszary uzupełnienia zabudowy.

Ponadto ustalenia planów ogólnych gmin mają uwzględniać kierunki rozwoju gminy określone w jej strategii rozwoju. Strategie rozwoju gmin są dokumentami planistycznymi o większym stopniu ogólności i są one uchwalane na podstawie przepisów ustawy o samorządzie gminnym.

Celem reformy jest zapewnienie większej spójności w zakresie ładu urbanistycznego w polskich gminach. Konieczność uchwalania planów miejscowych, które mają stać się realnie podstawowym instrumentem planowania przestrzennego, poprawi bezpieczeństwo prawnego obywateli i inwestorów, którzy w mniejszym zakresie będą „zaskakiwani” jednostkowymi rozstrzygnięciami planistycznymi.

Ustawodawca przeprowadzając reformę planowania przestrzennego rozszerzył zakres udziału społeczeństwa w procesie uchwalania planów miejscowych. W ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został wprowadzony nowy rozdział pn. „Partycypacja społeczna”, który szczegółowo reguluje zasady udziału interesariuszy w procesie planowania przestrzennego. W ramach procedury poprzedzającej uchwalenie planu ogólnego lub m.p.z.p. konieczne będzie przeprowadzenie konsultacji społecznych.

Plany ogólne – do kiedy?

Obecnie obowiązujący stan prawny przewiduje, że plany ogólne gmin mają zostać uchwalone do 31 grudnia 2025 r. Oznacza to, że w momencie publikacji tego tekstu w większości gmin powinny trwać zaawansowane prace nad sporządzeniem tego dokumentu.

Fundacja Rozwoju Demokracji Lokalnej im. Jerzego Regulskiego udziela wsparcia w zakresie sporządzania planów ogólnych. Wszystkich zainteresowanych zachęcamy do udziału w bezpłatnych szkoleniach, które mają na celu podniesienie kompetencji urzędników i planistów zatrudnionych w urzędach miast i gmin. Więcej informacji na ten temat można uzyskać tutaj.

Jakub Dorosz-Kruczyński